Préparer son projet

Vous venez d'avoir le coup de foudre pour un appartement, le compromis est peut-être déjà signé et vous vous demandez comment déterminer le montant du prêt que vous aurez à contracter au moment de l'achat?

Pour cela, le calcul est simple : Il vous suffit dans un premier temps de déterminer l'ensemble des charges inhérentes à l'achat du bien en question : Il y a bien évidemment le prix d'acquisition du bien, mais aussi les frais d'agence et les frais de notaire auxquels vous ne pourrez pas échapper. Peut-être aviez vous prévu d'effectuer quelques travaux ? N'oubliez pas de les intégrer à ce montant. Frais de dossier et frais de garantie peuvent parfois être ajoutés si votre trésorerie ne vous permet pas de les assumer. Cela viendra cependant dévaloriser la qualité de votre dossier.

De l'autre côté, évaluez l'ensemble de l'apport personnel qui va venir diminuer votre besoin en financement. Cela comprend l'épargne que vous détenez sur vos comptes bancaires, les donations que peuvent vous faire vos proches. Si vous êtes propriétaire d'un bien qui est mis en vente, vous pouvez bénéficier d'un apport bancaire sous forme de prêt relais. Une de nos rubriques vous aidera à calculer ce chiffre qui doit être déduit des charges pour obtenir le montant du prêt principal que vous octroiera la banque.

A RETENIR : montant du prêt = prix de vente (FAI) + travaux + frais de notaire + frais de garantie - apports

Vous connaissez le montant de votre prêt principal mais vous vous demandez si celui-ci sera accepté par la banque ?

Le critère le plus important, qui détermine si oui ou non celle-ci va vous octroyer les fonds, est votre taux d'endettement.

Le taux d'endettement est un pourcentage permettant de représenter les charges du ménage par rapport à ses revenus. Ainsi, la banque peut évaluer la capacité des emprunteurs à rembourser le crédit, et ceux existants, au moment de la signature du prêt.

Le taux d'endettement se calcule par l'ensemble de vos revenus, divisé par vos charges. Contrairement à certaines idées reçues, les primes des assurances ne rentrent pas en compte dans le calcul de l’endettement.

A RETENIR : taux d'endettement = ensemble des charges / revenus * 100

La loi NEIERTZ relevant de la protection du consommateur recommande aux banques de ne pas endetter leurs clients au-delà de 33% de leurs revenus mensuels. Or, ce n'est en rien une obligation légale mais une directive. Certaines banques accepteront de dépasser ce seuil en fonction du profil et du projet de leur client.

Autant dire qu'un foyer de 4 personnes percevant 2500 euros par mois rencontrera plus de difficultés à dépasser ce plafond fictif qu'un célibataire aux revenus de 6000 euros.

A ce stade, on regarde le reste à vivre du foyer pour voir s'il semble possible ou non de franchir le cap des 33%.

Cependant, au delà de 39% d'endettement, les banques se montreront plus réticentes à octroyer des prêts. Ce niveau constituant un seuil psychologique et financier qu’il faut éviter de franchir.

Enfin, inutile de dire qu'il semble plus aisé de présenter un dossier à 33% d'endettement sur 10 ans, qu'un dossier au même taux sur 30 ans…

A RETENIR : maximum recommandé = entre 30 et 39% au cas par cas

Concernant le taux d'endettement et le calcul des revenus rien n'est exigé officiellement. C'est pourquoi, on assiste à des interprétations différentes entre les banques. Certaines vont par exemple s'en tenir aux revenus fixes sur 12 mois hors primes tandis que d'autres vont intégrer les salaires variables, les primes et les bonus.

Si vos salaires sont essentiellement constitués d'une partie fixe : Prenez au plus favorable les 3 derniers bulletins de salaires ou vos revenus fiscaux N-1 comme base de calcul.

Si vous êtes dirigeant d'entreprise ou exerçant une profession dont la partie variable est essentielle (intermittents, commerciaux, professions libérales) il vous faudra prendre la moyenne de vos revenus sur les 2 ou 3 dernières années. Autant dire qu'il semble très compromis de financer des personnes n'ayant qu'une année de recul au niveau de leur salaire. Parfois, un courtier astucieux parviendra à bien présenter et obtenir des accords pour ce type de dossiers plus délicats.

Pour les personnes en contrat précaire (CDD successifs, intérim) vos revenus ne pourront être intégrés au calcul de l'endettement uniquement si cette précarité constitue un mode de vie (c'est le cas par exemple des personnes enchainant les contrats de courtes durées sur des professions en manque de main d'œuvre comme les infirmières ou le personnel travaillant sur des chantiers de construction)

Si vous êtes au chômage, vous ne pourrez bénéficier d'un prêt sauf si ce chômage est frictionnel et qu'une personne se porte caution pour vous. Cela reste rare et à la libre appréciation de la banque.

Si vous êtes retraité, vous prendrez en compte vos pensions reversées durant la période du prêt.

Enfin, certaines banques intègrent aussi dans le calcul les aides sociales comme les allocations familiales. Nous vous déconseillons de le faire car celles-ci ne sont pas pérennes et pourraient un jour ou l'autre vous mettre en péril l’équilibre de votre budget.

A RETENIR : Revenus = salaire + dividendes + revenus fonciers + allocations

Au niveau des charges prises en compte, il faut tout d'abord intégrer les crédits déjà en cours de remboursement : Crédit consommation, prêt étudiant, prêt auto, crédit révolving, cartes de fidélité (paiement en plusieurs mensualités).

La loi oblige le banquier à prendre en considération tous crédits dont la durée de vie est supérieure à 3 mois au moment de l'édition des offres de prêts.

Les loyers persistants après la signature du prêt sont également à intégrer aux charges. Dans le cas d'une collocation, la charge du loyer équivaut à la part de chacun uniquement si les personnes ont signé un contrat de bail individuel correspondant au loyer représentant leur quotité.

A RETENIR : Charges = crédits non soldés + loyers persistants + autres dettes > 6 mois

Vous avez effectué un calcul de votre taux d'endettement et vous dépassez les 33% préconisés par les banques ?

Des solutions s'offrent encore à vous.

Premièrement, prenez rendez-vous avec un professionnel du crédit qui vous aidera à calculer précisément votre capacité d'emprunt (privilégiez un courtier qui bénéficie une vue d'ensemble sur les différentes possibilités offertes par les banques. Un conseiller bancaire aura tendance à ne voir que ce qu'il se pratique au sein de sa propre entreprise).

Deuxièmement, certains prêts permettent d'établir des paliers d'échéances qui permettront de rembourser des montants plus faibles les premières années et qui seront compensés par la suite, en fin de vie du prêt. L'inconvénient de ce type de prêt est que l'amortissement est plus lent qu'un prêt classique.

Enfin, troisièmement, les courtiers traitent aussi avec des banques de financement spécialisées dans les prêts bancaires à destination des particuliers (Par exemple le Crédit Foncier, le Crédit Immobilier de France, BNP Paribas Personal Finance) qui offrent des solutions alternatives, moyennant rémunération supplémentaire, à des foyers qui peinent à trouver une solution de financement.

Ainsi, vous pouvez envisager d'allonger la durée de prêt sur 30, 35 ou 40 ans. Cependant attention, ces solutions sont extrêmement couteuses et ne peuvent être que transitoires le temps de repasser sur des durées plus courtes qui vous permettront d'optimiser le remboursement du capital.

A RETENIR : Faites appel à un professionnel qui cherchera une solution appropriée

Passer par un courtier ou par une banque ?

Vous êtes sur le point de finaliser un achat immobilier et vous ne savez pas encore si vous devez passer par un courtier ou faire le tour des banques ?

Tout d'abord il faut bien comprendre comment fonctionne chacun pour savoir vers qui vous rediriger, en fonction de votre profil.

Un courtier est un intermédiaire en Opération de Banque (IOB) chargé de représenter ses clients afin de leur présenter les meilleures conditions de prêt. Les courtiers négocient des milliards d'euros de prêt chaque année qui sont, au final, octroyés par les banques. En cela, le courtier n'est pas un banquier, il ne gère pas votre futur emprunt, mais une sorte de grossiste chargé de négocier aux meilleures conditions les offres de ses partenaires et de rediriger chaque client vers la banque correspondant le mieux à son profil et au projet.

Une banque est quant à elle chargée de vous prêter les fonds et d'en suivre les remboursements, moyennant une contrepartie financière qui est les intérêts.

Contrairement à un conseiller bancaire, le prêt est au cœur du métier de courtier. Ce dernier ne fait que cela de ses journées et maîtrise parfaitement les offres des différentes banques. Ceci n'est pas toujours vrai pour les conseillers bancaires qui, à leur décharge, doivent gérer et assimiler les connaissances sur plus de 300 produits commercialisés, divers et variés, allant de l'épargne au crédit, en passant par les services de gestion du compte et assurances.

On peut considérer le conseiller bancaire comme un généraliste là où le courtier est un spécialiste du crédit.

Alors quel est le coût d'un courtier par rapport à une banque ? Dans les faits, on peut considérer qu'il n'y a aucun coût supplémentaire à passer par un courtier car les honoraires que vous devrez lui verser sont en moyenne équivalents aux frais de dossier bancaire perçus en direct par les banques. Certains courtiers en ligne, proposent même de ne payer aucun frais bancaire ni de courtage.

Certaines études ont démontré que les clients réalisaient des économies notoires en passant par un courtier plutôt qu'une banque.

Vous l'aurez compris, gain de temps, conseil et économies sont au rendez-vous de ceux qui passeront par un courtier. (12 434 euros selon 60 millions de consommateurs)

Cependant, vous pouvez très bien parvenir par vous-même à obtenir des conditions similaires à ceux des courtiers. Il vous faudra vous armer de patience et faire le tour d'une trentaine de banques, avec à chaque fois des heures de négociation, pour arriver à un résultat sensiblement identique.

A RETENIR : Un courtier peut vous faire gagner du temps et de l'argent

Vous êtes convaincu de l'intérêt des courtiers mais vous ne savez pas lequel choisir parmi l'ensemble des entreprises proposant leurs prestations ?

Vous êtes sur le bon site. Notre comparateur doit vous permettre de faire votre choix parmi l'ensemble des courtiers.

Cette profession est récente et est apparue en France dans les années 70. Depuis, le nombre d'Intermédiaire en Opération Bancaire est estimé à près de 15 000 ! Comment faire le bon choix parmi ce marché totalement atomisé ?

Plusieurs éléments doivent être pris en considération pour choisir le bon professionnel et vous ne pouvez plus faire uniquement confiance à la parole de votre agent immobilier (commissionné différemment selon les courtiers) ou aux bons conseils de votre beau-frère (rémunéré parfois à 300 euros chez certains courtiers, grâce au système de parrainage).

La première chose à déterminer lorsque l'on choisit un courtier est son mode opératoire : Est-ce un courtier en agence qui va traiter votre dossier jusqu'à la signature de l'acte authentique ou un courtier à distance qui vous redirigera vers ses partenaires bancaires ?

Les deux systèmes sont destinés à des profils différents et n'offrent pas le même confort ni la même qualité de service. Nous traitons en détail la question de ces deux typologies de courtier dans une autre partie.

Les caractéristiques de l'entreprise sont aussi des éléments à ne pas négliger :

Une société ayant une dizaine d'années d'expérience possède normalement un réseau et un nombre de partenariats plus étendus qu'un courtier qui vient tout juste de débuter. Cela relève de la simple logique, sans toutefois négliger le fait qu'un nouveau courtier aura peut-être une approche de la profession originale qui peut dégager une toute autre valeur ajoutée.

De la même façon, un courtier qui génère des centaines de millions d'euros de prêt par an détient un pouvoir de négociation plus important auprès de certains partenaires qu'un courtier qui apporte cent fois moins de volume d'affaires.

Regardez aussi attentivement les partenariats bancaires et d'assurances signés par les courtiers. Tous les courtiers n'ont pas accès aux mêmes banques ni aux mêmes assureurs. Certains de ces derniers réservent l'exclusivité de leurs produits à un seul courtier, d'autres font aussi une sélection des meilleurs courtiers qui commercialiseront leurs contrats.

Favorisez, si possible, un courtier qui exerce soit proche de votre lieu de travail ou de votre lieu d'habitation. Les courtiers locaux auront tendance à mieux collaborer avec certaines banques qui reçoivent les dossiers directement en agence (ce qui est le cas par exemple du CIC/Crédit Mutuel, des Caisses d'Epargne ou bien encore de HSBC). La collaboration cordiale d'un courtier avec une de ces agences peut parfois révéler d'agréables surprises sur les conditions finales accordées au client.

Au niveau des frais, faites attention aux extrêmes. L'absence d'honoraires d'un courtier peut cacher des frais bancaires ou une qualité de service incertaine. Tandis que certains courtiers exercent sous le régime d'agent commercial et appliquent des frais de dossier qui sont parfois 2 à 5 fois supérieurs à ce qui se pratique en moyenne…

Autre élément à retenir est la performance constatée de chaque courtier qui peut varier en fonction de votre durée d'emprunt. Certains courtiers sont performants sur des durées courtes (de 7 à 15 ans) alors que d'autres vont être excellents pour débloquer des situations plus tendues (supérieures à 20 ans). Regardez précisément quelle est la spécialité du courtier pour être sûr d'avoir l'interlocuteur le plus à même de trouver la solution idéale.

Enfin, les recommandations des internautes sont aussi un moyen de prendre la température chez un courtier. Les distinctions sont à nuancer et ne peuvent être le seul critère de jugement. On peut supposer qu'un courtier ayant obtenu plusieurs recommandations sur différents critères dégage une certaine plus-value appréciée par ses clients.

A RETENIR : Performance, conseil, notoriété, proximité, sont les éléments clefs à prendre en considération

Il existe deux écoles du courtage : Les courtiers en agence et les courtiers en distance. Quel courtier choisir pour mon prêt ?

La question est assez difficile et tout cela relève avant tout de votre propre vision ou sentiment à l'égard de ces méthodes.

Un courtier en agence reçoit ses clients autant de fois que nécessaire au sein de ses propres locaux ou directement au domicile de ceux-ci. Il détermine avec eux les différents plans de financement, constitue les dossiers qu'il enverra aux banques. Le courtier négocie alors avec chaque banque et obtient les accords fermes et définitifs qu'il remettra à son client en contrepartie des honoraires. Le courtier a un vrai rôle de mandataire et est rémunéré par les honoraires que vous lui verserez au moment de la signature de l'acte authentique.

Le courtier à distance peut faire la même chose mais par téléphone. Certains monteront le dossier et procèderont de la même manière pour sélectionner les banques et obtiendront eux aussi des accords fermes et définitifs. D'autres, se contentent de vous rediriger vers leurs partenaires bancaires avec qui ils ont pré-négocié un package, il vous est alors nécessaire de défendre votre cas vous-même pour faire jouer la concurrence, sous réserve que votre dossier soit accepté par la banque lors de ces fameux rendez-vous. Généralement, les courtiers à distance exonèrent leurs clients d'honoraires ou en prennent moins que les courtiers en agence. Attention cependant aux frais de dossier bancaire qui ne sont pas souvent exonérés lorsque vous passez par un tel courtier et sont compris entre 500 et 1000 euros.

Dans tous les cas, c'est le résultat final, et donc le coût final du prêt, qui est à prendre en compte.

Nous conseillons aux personnes averties, qui ont une âme de négociateur, de choisir un courtier à distance qui les redirigera vers les meilleures banques. Ils auront alors le plaisir de mener les entretiens et faire un mini tour des banques.

Quant aux personnes peu averties, à la recherche d'un gain de temps et de conseils personnalisés, nous leur conseillons de choisir un courtier en agence qui prendra en charge le dossier de son client du début jusqu'à la fin. Les contacts physiques ont souvent un impact indéniable sur le reste de la relation et le bon déroulement de votre dossier.

A RETENIR : A distance pour ceux qui veulent conserver une autonomie, en agence pour ceux qui veulent bénéficier des meilleures conditions sans rien négocier.

Sur cette question, encore une fois, le point de vue reste très subjectif. C'est pourquoi, nous vous répondrons ce que nous pensons.

Il ne sert strictement à rien de consulter plusieurs courtiers. Si notre site existe, c'est justement pour éviter que vous n'ayez à faire le tour des courtiers pour trouver quelqu'un de confiance. Si vous consultez plusieurs courtiers, le premier qui enverra votre dossier aux banques se verra obtenir le droit de vous proposer un financement de la part de ses partenaires. Tous ceux établissant une demande après coup seront bloqués par le premier. C'est la règle de non-courcircuitage appliquée par les banques.

Vous pensez qu'un courtier sera plus motivé s'il sait que vous êtes allé voir un de ses confrères ? Faux. S'il est compétent et qu'il gère plein de dossiers par jour, il relèguera le votre au second plan et préfèrera se concentrer sur les dossiers qui lui sont exclusivement confiés. Car c'est sur ceux-ci qu'il a le plus de chance d'être rémunéré.

Conclusion : Si vous voulez obtenir de votre courtier le meilleur de lui-même, montrez que vous lui faites confiance et que vous comptez sur lui. Si vous voulez faire jouer la concurrence, dites que vous avez sollicité une banque qui vous propose des conditions intéressantes...

A RETENIR : Consulter un seul courtier se révèle être le meilleur choix

Vous êtes clients depuis des années au sein de votre banque ? Vous avez une relation particulière avec votre conseiller, voire même le directeur, et vous êtes sûrs d'obtenir les meilleures conditions pour votre dossier ? Vous pourriez être surpris...

Votre banque fera, paradoxalement, toujours plus d'efforts pour conquérir de nouveaux clients plutôt que de conserver les siens. La banque pensera que pour quelques euros de plus, vous préfèrerez rester chez eux plutôt que d'aller voir ce qu'il se fait ailleurs. Et elle n'a pas tout à fait tort car bon nombre de clients sont fidélisés et refusent de prendre une offre plus intéressante à la concurrence sous prétexte qu'un lien affectif s'est établi avec son agence de quartier… une relation amicale qui coûte parfois chère à entretenir…

Un courtier détient bien souvent une grille de taux plus concurrentielle que votre conseiller bancaire. Notre conseil est de laisser votre courtier prendre la main sur votre banque. Si vous voulez obtenir une autre offre, voyez plutôt une banque concurrente qu'un ami vous a recommandée.

A RETENIR : Oui, surtout si vous souhaitez y rester. Un courtier pourra toujours faire en sorte que votre banque s'aligne sur ses conditions.

Vous vous demandez comment un courtier peut gagner sa vie ? Comment se fait-il, qu'en ayant les meilleures conditions, il parvienne tout de même à se verser un salaire décent ?

La banque verse aux courtiers une commission forfaitaire, plafonnée par les banques en fonction du volume d'affaires généré. A cela s'ajoutent les honoraires et vous obtenez le Chiffre d'affaires du courtier.

Contrairement à certaines idées reçues, les courtiers ne touchent pas un pourcentage de votre taux d'intérêt. Cette pratique existe… uniquement dans les pays anglo-saxons. Ce qui peut avoir comme effet pervers de gonfler le taux d'intérêt au détriment du client.

En France, le système de rémunération des courtiers vous garantit d'obtenir toujours la meilleure proposition de prêt distribuable par l'intermédiaire choisi… son intérêt est donc avant tout de vous fidéliser pour que vous parliez de lui auprès de votre entourage.

A RETENIR : Honoraires clients et/ou somme forfaitaire de la banque

Déterminer un plan de financement

Vous avez choisi votre courtier et vous vous demandez comment optimiser votre plan de financement ? Rassurez-vous, celui-ci est votre meilleur allié pour vous proposer des solutions vous permettant de réaliser des économies. En attendant, rien ne vous empêche d’anticiper certains points.

Premièrement, déterminez quelle sera la durée sur laquelle vous rembourserez votre prêt. Plus la durée est longue, plus le taux nominal et le coût de l’assurance augmentent alors que l’amortissement de votre prêt, lui, diminue. Favorisez la durée la plus courte possible tout en vérifiant que les mensualités ne dépassent pas le budget que vous aviez escompté, restant dans les limites de votre endettement.

Vous aurez à choisir un type de taux entre taux fixe, taux variable et ce que l’on appelle taux mixte. Chaque taux répond à un besoin particulier.

Prévoyez aussi l’assurance vers laquelle vous allez vous rediriger. La banque proposera systématiquement son assurance "collective". Celle-ci mutualise le risque en vous situant dans une tranche d’âge alors que certaines assurances appelées "individuelles" proposent des solutions moins onéreuses pour une qualité de couverture souvent similaire.

Vous aurez aussi à trancher entre Hypothèque, Privilège de Prêteur de Deniers et organisme de cautionnement. Ces différentes garanties permettent à la banque de se couvrir en cas de défaut de paiement de votre part. Si la garantie la plus connue est l’hypothèque, elle n’est pourtant pas toujours la plus économique.

Enfin, songez aux prêts aidés afin de diminuer le coût de votre emprunt. Entre prêt à taux zéro +, prêts municipaux, prêt patronal, prêt à l’accession social, une pléthore d’aide s’offre à ceux qui remplissent les conditions exigibles de ces prêts.

A RETENIR : Choisissez la durée, le type de taux, les assurances, la garantie et les options…

Dois-je emprunter sur 20 ou 25 ans ? Et pourquoi pas 22 ans ? Comment être sûr que la durée choisie est optimale ?

Premièrement, sachez que plus la durée est courte, plus le gain est conséquent.

Prenons l'exemple d'un prêt de 100 000 euros sur 20 ans, puis sur 22 ans avec un même taux à 4.00% : Sur 20 ans, les mensualités sont de 605.98 Euros et le coût du crédit de 45 435 euros Sur 22 ans, les mensualités sont de 570.18 et le coût de 50 528 euros

Pour 35.80 euros d'effort supplémentaire par mois, vous réduisez de deux ans votre emprunt et économisez ainsi : 5098 euros [(570.18*24) - (35.80*240)] sur l'ensemble du prêt.

A noter qu'en empruntant sur une durée plus courte, vous gagnerez aussi sur les assurances. Dans le cas suivant, si vous prenez une assurance sur capital initial à un taux de 0.30%, vous gagnerez 600 euros supplémentaires sur l'ensemble de la durée de vie du prêt.

Vous l'aurez compris, afin de faire des économies, mieux vaut raccourcir au maximum sa durée de crédit. Un banquier qui accepte de vous prêter à 19 ans au lieu de 20 ans, vous fera réaliser d'importantes économies.

Enfin, il y a parfois un gain supplémentaire à emprunter à 24 ans, plutôt que sur 25 par exemple, car les taux sont dégressifs lorsque la durée d'emprunt se raccourcit. En principe, les grilles des banques vont de 5 ans en 5 ans, mais certaines appliquent une grille par tranche de 2/3 ans…

Raccourcir la durée de votre emprunt doit rester la priorité pour gagner de l'argent, veillez toutefois à ce que les mensualités restent supportables pour votre budget mensuel et que le taux d'endettement n'excède pas la limite acceptable par le banquier et l'organisme qui cautionnera votre prêt.

A RETENIR : Plus la durée est courte, plus vous réalisez des économies

Des prêts, il en existe de toutes sortes : Amortissable, In fine, relais, pour les plus utilisés.

Le prêt amortissable correspond à ce que la majorité des emprunteurs privilégie pour le financement de leur propriété. Ce prêt est, comme son nom l'indique, amorti chaque mois. Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. C'est la solution la plus économique.

Le prêt In fine consiste à ne payer que les intérêts durant tout le long de l'emprunt pour ensuite rembourser en une seule fois le capital. Vous l'aurez compris, cette solution est la plus onéreuse. Vous paierez en effet, chaque mois, la même mensualité constituée uniquement d'intérêts. Ainsi pour un prêt de 100 000 euros à 4%, vous paierez 333.34 euros de mensualité (100 000 *4% / 12). Afin de bénéficier d'un prêt en In fine, le banquier exigera le nantissement d'une somme d'argent afin d'être sûr que l'emprunteur sera en capacité de rembourser la créance lors de l'échéance de ce type de prêt. Ce nantissement varie et peut correspondre couramment entre 30% et 80% du montant de l'emprunt. Ce type de prêt est surtout avantageux dans un montage lié à l'investissement locatif afin de maintenir un taux d'endettement raisonnable tout en défiscalisant une partie des intérêts.

Le prêt relais est une somme que vous prête la banque sur un bien que vous possédez déjà, dans le but de financer une nouvelle acquisition. En fonction de l'établissement, les banques peuvent vous prêter entre 60 et 85 pourcents de la valeur du bien possédé, diminués des dettes existantes. Ainsi, pour un bien estimé à 200 000 euros où il reste un crédit de 100 000 euros, le montant du prêt relais sera compris entre 60 000 et 85 000 euros [(Prix de vente - dette restante)*(entre 60 et 85%)] (voir 1). Les intérêts du prêt peuvent être payés avec ou sans différé total selon vos besoins. De manière générale, la durée du prêt relais ne peut excéder 24 ou 36 mois selon les normes propres à chaque établissement bancaire. Ce prêt n'est utile que dans le cas d'un achat-revente

(1) Certaines banques établissent un prêt relais en rachetant votre dette restante, ce qui est moins économique car cela vous fait obligatoirement payer des Pénalités de Remboursement Anticipé sur le prêt en cours. Dans ce cas la formule applicable est la suivante : [Prix de vente * (entre 60 et 85%) - dette restante]

A RETENIR : Amortissable pour les économies, In fine pour le locatif, Prêt relais pour un changement de résidence principal.

Taux fixe ? Taux variable ? Capé ou non ? Un mixte peut-être ? Toutes les informations sur les différents types de taux seront présentes dans cette partie.

Les taux fixes : En France, la majorité des emprunteurs choisit un taux fixe pour son emprunt. Ces taux permettent d'anticiper les futures mensualités et de ne pas subir les aléas du marché monétaire. Le taux fixe est un élément rassurant et le meilleur allié du bon père de famille.

Les taux variables : Bien plus présents chez nos amis anglo-saxons, les taux variables provoquent souvent la réticence de la majorité d'entre nous. A-t-elle raison ? Oui et non… S'il est vrai qu'à contrario d'un taux fixe, prendre un taux variable nous laisse dans une certaine inconnue quant aux futures mensualités, il n'en demeure pas moins que cette solution peut se révéler la plus économique dans certaines situations bien déterminées. De surcroît, les banques délimitent des bornes que les taux ne peuvent pas dépasser, c'est ce que l'on appelle des taux "capés" à +1/-1, +2/-2 ou encore +3/-3. Cela signifie que, pour le +1/-1 par exemple, le taux de base ne pourra pas être supérieur ou inférieur à 1 point de base. (Pour un taux nominal de 3%, les bornes sont de 2 et 4 %)

Les taux mixtes : Cette catégorie hybride peut se révéler extrêmement bénéfique pour une certaine catégorie de personnes, en particulier celle qui connaît à l'avance la durée de détention de son futur crédit. En quoi consiste le taux mixte ? Généralement, ce sont des taux variables dont les premières années sont fixes. Par exemple, pour un emprunt de 20 ans, le crédit sera 7 années à taux fixe, puis les 13 années suivantes à taux variable. Sachant qu'une majorité d'acquéreurs revend son bien avant 7 ans… il est parfois avantageux d'adopter cette formule car le taux mixte est moins cher qu'un taux fixe traditionnel et ce, bien qu’une partie de l’emprunt soit soumise aux mêmes aléas qu’un prêt variable.

A RETENIR : Taux fixe pour ne pas prendre de risque, taux variable pour les joueurs, taux mixte pour les calculateurs.

Il existe deux grandes familles d'assurances : Les assurances qui mutualisent les risques, et celles qui les individualisent. Voyons quelles sont les différences entre ces assurances.

Tout d'abord, les assurances qui mutualisent le risque sont bien souvent des assurances proposées par les banques. En fonction des tranchent d'âge, elles déterminent le taux qui sera appliqué. Par exemple, en dessous de 35 ans, le taux sera de 0.27% du capital emprunté, entre 35 et 45 de 0.36% et ainsi de suite.

Les assurances qui individualisent le risque prennent plusieurs critères en considération : L'âge, le sexe, la profession, le fait d'être fumeur ou non, la durée d'emprunt etc.… En fonction de ces critères, un taux individuel est proposé à l'assuré qui peut bien souvent se révéler plus attractif surtout pour les personnes proposant un degré de risque modéré. (Non fumeur, cadre, jeune). Parfois, à qualité de couverture égale, le coût peut être divisé par 2 voire par 3… Ces assurances sont distribuées par les courtiers.

Attention toutefois à comparer deux assurances en tenant compte de la qualité de couverture ainsi que des exclusions.

A RETENIR : Assurance de la banque mutualise le risque, assurance déléguée le personnalise. Trouver une assurance emprunteur

Pour se prémunir du défaut de paiement des emprunteurs, les banques imposent à leurs clients de garantir leur prêt. Pour cela, ils ont deux possibilités : L'hypothèque (Privilège des Prêteurs de Deniers pour les bâtiments anciens) ou l'organisme de cautionnement.

L'hypothèque est une sureté établie par acte notarié. Il donne autorité à l'établissement prêteur de pouvoir saisir à tout moment le bien de l'emprunteur dès le premier défaut de paiement. Dès lors, le bien est mis en vente et la banque remboursera ses créances clients avant de restituer le delta.

L'organisme de cautionnement qui, moyennant un dépôt initial, va se porter caution pour un particulier au cas où celui-ci ne paye pas son créancier pour défaut de provision. La banque va alors demander à la caution de régler les échéances. C'est alors à la caution de prendre contact avec le client pour recouvrir la dette existante. La caution bénéficie toujours d'une promesse d'hypothèque de votre part dans le cas où vous ne seriez plus solvable.

Hypothèque ou caution crédit logement ?

Aujourd'hui, une grande majorité des banques travaille avec un organisme de cautionnement mutuel dénommé Crédit Logement.

Cet organisme cautionne votre prêt pour un coût minimisé. En effet, la caution Crédit Logement restitue à la fin du prêt 75% du montant initial déduit des 300 euros de frais de dossier par ligne de prêt. A noter, que certaines banques détiennent elles aussi leur propre caution interne, fonctionnement sur un système similaire.

Comparativement à une hypothèque ou à un Privilège de Prêteur de Denier, le coût est au final relativement moins élevé. Cependant, bénéficier de la caution Crédit Logement demande au client une certaine rigueur au niveau de la qualité de son dossier et de la maitrise des risques.

En cas de refus de cautionnement par Crédit Logement, certaines banques accepteront de choisir une hypothèque alors que d'autres refuseront tout simplement de suivre le client.

Il est donc important de suivre l'avis de son courtier ou de son banquier afin d'éviter toutes mauvaises surprises.

A RETENIR : Caution pour les économies, hypothèque si le dossier est risqué

Prêt à taux zéro plus ? Prêt municipal ? Prêt 1% patronal ? Bénéficiez de toutes les aides possibles pour diminuer votre coût de crédit.

Le prêt à taux zéro plus est un prêt accessible par tous lors d'une primo-accession. Son montant varie en fonction du profil et des ressources des futurs occupants, du lieu de l'acquisition, de la nature du bien et de ses performances énergétiques. A titre d'information, il est de 12 400 euros pour une personne seule qui achète dans l'ancien à Paris, et peut atteindre près de 140 000 euros pour un couple avec 4 enfants qui achète un bien neuf en zone A.

Une autre forme de prêt à taux zéro est envisageable, il s'agit des prêts municipaux. Par exemple, le Prêt Paris Logement, distribué par la ville de Paris, permet d'emprunter à un taux de zéro pourcent une somme comprise entre 10 000 et 50 000 euros selon les cas. Ce prêt est aussi distribué dans d'autres grandes agglomérations de France métropolitaine afin de favoriser l'accession à la propriété.

Votre employeur peut aussi vous faire bénéficier d'un prêt patronal si la taille de l'entreprise est supérieure à 10 personnes. A noter que l'entreprise doit être privée. D'autres avantages sont accordés aux salariés du secteur public. Le taux est souvent proche d’1 %. Toutefois, les démarches administratives pour obtenir un tel prêt peuvent se révéler fastidieuses, ce qui peut contraindre un emprunteur pressé par le temps à abandonner cet avantage.

Le prêt à l'accession social et le prêt conventionné permettent de conserver les bénéfices liés à l'allocation personnalisée au logement (APL). Si vous êtes déjà bénéficiaire de l'APL, n'oubliez pas de le préciser à votre courtier pour qu'il le prenne en considération dans l'élaboration de votre dossier. A noter que le prêt à l'accession social permet aussi de réduire les frais liés à l'hypothèque.

Attention : Dans le cas d'une revente à court terme (moins de 5 ans), il est possible que certains prêts à faible montant vous coûtent en réalité plus cher, à cause des frais de caution fixes... Demandez toujours l'avis d'un professionnel qui vous conseillera sur la question.

A RETENIR : PTZ +, prêts municipaux, prêt patronal, PAS et PC

Le meilleur taux n'est pas forcément la meilleure offre

Vous êtes face à plusieurs propositions de prêt et vous ne savez pas laquelle choisir ? Coût total du crédit, taux nominal, taux effectif global, quel élément est le meilleur indicateur de vos économies ? Réponse dans cette partie.

Evaluer le coût total de votre prêt est un exercice qui peut se révéler parfois périlleux…

Il existe deux grandes écoles dans la manière d'évaluer le coût global d'un prêt :

Il y a ceux qui calculent le Taux Effectif Global (T.E.G) : Celui-ci est censé mesurer le taux réel de votre emprunt en y incluant tous les frais relatifs au prêt. Cependant, la méthode de calcul du T.E.G peut en pratique différer d’une banque à une autre venant ainsi compliquer la comparaison de deux offres, ceci est plus particulièrement vrai lorsque l’on compare des accords de principe.

La meilleure solution reste de comparer le coût total de votre crédit, qui comprend :

  • Le coût des intérêts d'emprunt
  • Le coût des assurances
  • Le coût lié à la garantie prise par la banque déduit des prévisions de restitution finale
  • Les frais de dossier et/ou de courtage

Le package de ces frais est le meilleur élément de comparaison pour savoir quelle offre choisir parmi plusieurs qui vous sont proposées dans le cas où vous pensez consever votre emprunt jusqu'au terme.

Attention : Il est parfois plus astucieux de regarder le coût réel à une date fixe (celle de la revente du bien envisagée). Dans ce cas, une attention particulière devra être portée au capital restant dû à la période donnée.

A RETENIR : Regardez en priorité le coût total de votre crédit plutôt que le TEG. Si vous connaissez la date de revente du bien, regardez la dette restante à cette date précise et la différence entre les deux mensualités comparées (assurances comprises)

Le T.E.G (Taux Effectif Global) est un taux comprenant l'ensemble des frais inhérents au prêt. Pourtant, à coût total équivalent, on peut parfois avoir quelques surprises et se retrouver avec des T.E.G complètement différents.

Prenons par exemple le cas d'un emprunt de :

  • 140 000 euros sur 25 ans au taux de 4.00 %,
  • Avec une assurance sur capital emprunté à 0.10%
  • Des frais de garantie de 1 500 euros
  • Frais de dossiers de 500 euros

Coût d'emprunt : 81 691 euros / coût d'assurance : 3500 euros / coûts annexes : 2000 euros

- Banque OPTIMISTE intègre les frais bancaires, frais d'assurances, caution + frais de dossier au prorata d'une année d'emprunt: (3500+2000)/25 = 220

T.E.G : 4.17%

- Banque PESSIMISTE intègre toutes les données au T.E.G de la première année :

T.E.G : 4.54%

Vous voyez qu'entre les deux visions les plus extrêmes, il peut y avoir un écart de 0.37 point de taux pour un même coût de crédit…

Preuve est faite que le T.E.G n'est pas toujours un indicateur fiable de ce que vous allez réellement payer tout au long de votre emprunt. Il faut systématiquement prendre avec une certaine méfiance les T.E.G qui vous sont indiqués et vérifier régulièrement la méthode de calcul de chacun pour être sûr que les offres que vous venez de comparer ont été évaluées par le même procédé.

A RETENIR : Il existe plusieurs méthodes de calcul d’un T.E.G… attention lorsque vous comparez des offres par le biais de cet outil

Vous avez cerné le coût que représentait votre emprunt, mais n'y a-t-il pas d'autres points de détail à valider avant de s'assurer des bienfaits d'une offre ?

Pour répondre franchement : Une offre a priori moins alléchante peut se retrouver tout à coup compétitive grâce aux "petits plus" qui s'accumulent.

Premièrement, vérifiez que votre offre est exonérée de pénalités en cas de remboursement anticipé par vos propres deniers. Ces frais sont habituellement de 6 mois d'intérêts plafonnés à 3%. Autrement dit, si votre taux nominal est de 4% et que votre capital restant du est de 100 000 euros, vous paierez 2000 euros de frais… il est donc crucial d'anticiper cette notion au moment de choisir son offre.

Second point, la modularité. Le fait de pouvoir diminuer ou augmenter les échéances de son prêt est un procédé qui peut vous permettre de gagner rapidement de l'argent ou diminuer vos charges durant les moments difficiles.

Le troisième point est de s’assurer que l'établissement qui vous octroie les fonds accepte de transférer votre emprunt actuel sur un futur bien. Explication : Si vous revendez dans 5 ans, la banque transfèrera la dette du bien actuel sur le bien futur sans changer les conditions d'emprunt si l'opération d'achat et de vente s'effectue le même jour… cette option ne vous rapporte rien à court terme, mais peut vous faire gagner beaucoup si les taux augmentent d'un point d'intérêt supplémentaire…

Pour terminer, vérifiez la manière dont votre capital s'amortit. Demandez un échéancier et regardez, dans 7 ou 10 ans, le montant de votre capital restant dû…

A mensualités identiques, il peut être préférable de choisir l'offre qui a amorti le plus de capital. Ceci est notamment vrai lorsque vous comparez deux offres dont l’une d’entre elles contient plusieurs prêts lissés les uns dans les autres pour ne former qu’une seule et même mensualité tout au long du prêt.

A RETENIR : Pénalité en cas de remboursement anticipé partiel ou total, modularité et transférabilité du prêt sont des petits plus utiles pour de grandes économies…

Vous savez comment juger du coût et de la qualité d'une offre. Voici nos derniers conseils :

N'oubliez jamais que dans une majorité des cas, vous revendrez votre bien avant le terme de votre emprunt. Tenez compte des éléments dans l'hypothèse où vous revendriez votre bien à ce moment. Certaines sources provenant des notaires estiment que 95% des propriétaires revendent leur bien avant 7 ans.

Cela vous permettra par exemple de mieux évaluer l'impact d'une assurance sur capital restant dû, dont la courbe des primes est constamment plus élevée en début qu'en fin de période. Tenez compte également du capital amorti au bout de la période et des éventuels frais de pénalité que vous auriez omis de négocier.

A RETENIR : le coût au moment où vous pensez revendre le bien, reste l'élément ultime de comparaison. Un novice en la matière a plus de probabilités d'oublier certains coûts cachés. Faites-vous conseiller par un bon professionnel qui saura faire un audit pertinent des différentes offres proposées. C'est pour cette raison qu'il faut toujours revenir vers son courtier. Car bien souvent, son package est plus intéressant si l'on parvient à bien assimiler les avantages que celui-ci comporte.

IOB : le statut des courtiers

IOB signifie : Intermédiaire en Opérations de Banque Il s'agit du nouveau statu obligatoire pour exercer la profession de courtier en prêts à partir de janvier 2013.



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