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Faut-il acheter en SCI ?

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Qu’est-ce qu’une SCI ?

SCI est l’abréviation de Société Civile Immobilière. C’est une structure juridique dont le capital social est détenu par au minimum 2 associés. L’objet de cette société consiste à acquérir un ou plusieurs biens immobiliers. C’est donc la SCI qui est propriétaire des biens immobiliers et non les associés. Ces derniers se partagent les bénéfices ou les pertes le cas échéant.

Une SCI peut être familiale ou professionnelle.

Est-il plus facile d’emprunter en SCI ?

Une SCI ne peut pas bénéficier des prêts aidés tels que le prêt à taux zéro, le prêt conventionné ni même les prêts épargne-logement.

Pour une banque, l’étude du dossier est la même qu’un achat que vous feriez en nom propre. L’idée selon laquelle emprunter en SCI permet d’obtenir un accord de prêt plus simplement est totalement fausse.

Inutile donc d’acheter votre résidence principale en SCI. L’intérêt d’une SCI se trouve plutôt dans la transmission des parts sociales entre associés (fiscalité très avantageuse en transmettant la nue-propriété des parts sociales à ses héritiers) ou si vous comptez acheter un investissement locatif avec une ou des personnes en dehors de votre cercle familial. Contrairement à l’indivision, l’achat en SCI permet de simplifier la cession des parts plutôt que d’avoir à revendre le bien (à ce moment une mésentente peut survenir et bloquer la situation). 

Il n’y pas de taux particulier sauf si la SCI est à but professionnelle, alors les taux risquent d’être un peu plus élevés que pour un achat familial.

 Est-il possible d’emprunter pour des parts sociales ?

Il peut être très compliqué de trouver une banque pour vous prêter dans le cadre de rachat de part sociales de SCI. En effet, elles ne peuvent pas prendre de garantie traditionnel s’agissant de parts sociales et non d’un bien immobilier.

Seul une caution SACCEF permet de garantir des parts sociales.

Nos courtiers partenaires pourront vous renseigner plus précisément à ce sujet.

Quelles sont les garanties exigées par les banques ?

Les banques exigent les mêmes garanties que pour un investissement que vous feriez en votre nom. Il peut s’agir :

  • D’une hypothèque 
  • Du privilège de prêteurs de deniers (PPD) ;
  • D’une société de cautionnement.

Bon à savoir : Tous les associés sont Caution solidaire des prêts de la SCI.

De plus, les associés devront tous souscrire à une assurance emprunteur en cas d’invalidité ou de décès dans sa formule la plus minime.

 Quelle fiscalité pour les SCI

Il y a 2 régimes fiscaux possibles, l’impôt sur la société, l’I.S ou l’impôt sur les revenus, I.R.

Attention, le choix se fait au départ et est irrévocable.

En résumé, l’IS vous permettra de limiter les impôts en permettant l’amortissement de la valeur du bien dans la comptabilité mais lors de la revente, la fiscalité sur la plus-value risque d’être importante car les impôts retiennent la valeur finale et non d’achat.

L’IR est un peu plus lourde en impôts fonciers car vous ne pouvez amortir la valeur du bien mais dans le cadre d’une revente, l’impôt sur la plus-value sera moindre que l’IR.

Notre conseil est de vous rapprocher d’un notaire qui saura vous aiguiller sur la meilleure solution en fonction de vos objectifs patrimoniaux.

Sachez que vous pouvez détenir plusieurs SCI.

Comptabilité

Une SCI nécessite de tenir une comptabilité annuelle en conservant tous les justificatifs.

Il s’agit de la déclaration fiscale 2072 (et non 2044 pour les revenus fonciers détenus en direct).

Sa création coûte également quelques centaines d’euros au minimum et il vaut mieux se faire accompagner lors de la rédaction des statuts par un expert comptable ou notaire.

En résumé, si votre achat concerne une résidence principale ou locative en couple, de façon traditionnelle, évitez une SCI dont le fonctionnement et la tenue d’une comptabilité seront contraignants sans avantage particulier.

Si vous êtes à votre compte et souhaitez acheter vos locaux professionnels, c’est un excellent moyen fiscal pour préparer sa retraite.

Enfin, dans le cadre d’une prévision de succession, l’achat de biens locatifs ou en résidence secondaire en SCI avec vos enfants associés et également un bon moyen de réduire les frais de succession avec la donation de la nue-propriété de vos parts sociales.

Publié le 26/03/2018 16:00

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