Pourquoi les honoraires des courtiers en crédit immobilier vont-ils augmenter ?

 

2020, année horribilis pour les courtiers en crédit ? Certainement et ce sera une année marquée par des vents contraires qui s’abattent sur la profession tous au même moment. En voici les 4 principales causes :  

1. La crise du Covid 

La crise sanitaire fait du mal à l’immobilier avec plusieurs semaines de confinement qui ont bloqué les transactions et donc les demandes de financement. Le marché reste fragile avec une reprise encore incertaine mais une chose est sûre, la baisse de production des crédits immobiliers sera située entre 30 % et 40 % par rapport à 2019. 

2. Le resserrement des critères d’octroi en banque 

Comme si cela ne suffisait pas, les banques se sont mis à appliquer dès le début de l’année les recommandations de la Banque de France (HCSF) visant à limiter le risque sur la distribution des emprunts immobiliers. En résumé, durée limitée à 25 ans, apport personnel nécessaire revu à la hausse (fin des prêts à 110 %) et application du taux d’endettement maximum à 33 %. Cette dernière restriction visant tous les ménages peu importe leurs revenus, il semble probable qu’il y aura dans les mois à venir un assouplissement. En attendant, les courtiers ont estimé à 15 % l’augmentation des refus de crédits liés à cette application, soit autant de ménage exclus de l’accession à la propriété. 

3. Une baisse drastique des commissions bancaires 

Depuis des décennies était convenu comme un droit acquis le fameux 1 % de commission versé par les banques aux courtiers. Le modèle économique des courtiers étant basé sur ce pourcentage du montant du prêt, complété par des honoraires facturés aux clients. Avec des années exceptionnelles sur le marché de l’immobilier et des montants de crédits ayant plus que doublé, le chiffre d’affaires des courtiers s’est envolé avec de magnifiques marges. La profession s’est développé à grande vitesse, de plus en plus de nouveaux réseaux et d’opportunistes ont rejoint le secteur. Les vagues de rachat de crédit en plus d’un marché immobilier florissant ont fait explosé la production des courtiers. 

Seulement, la baisse continue des taux d’intérêts et donc des marges bancaires, avec  des clients de moins en moins fidèles ont fait réfléchir les banques. A se demander même si elles ne se sont pas entendues car au même moment, la plupart des réseaux bancaires, qu’ils soient nationaux ou régionaux, ont imposé aux courtiers une baisse allant de 30 % à 70 % de leurs commissions ! Le montant versé par les banques se réduit à 0.50 % en moyenne du montant de l’emprunt, autant dire que du jour au lendemain, c’est tout un modèle économique qui est remis en cause dans un contexte compliqué. 

4. Des banques qui résilient les partenariats 

Qu’est-ce qu’un courtier en prêt sans partenaires bancaires ? Le constat est amère pour certains courtiers de régions qui se sont vu notifiés la résiliation de leurs conventions. Certaines caisses du Crédit Agricole qui sont dominantes sur leur secteur ont décidé de se passer des courtiers. Or, cette banque peut représenter plus de la moitié des parts de marchés. D’autres banques font simplement le tri en résiliant tous les partenariats peu productifs ou qualitatifs. Le LCL a mis fin à plus de 30 % des conventions, la BNP également, le Crédit Mutuel et le CIC ne travaillent plus avec les courtiers depuis quelques temps. Sans parler de HSBC France qui avait limité ses accords avec quelques réseaux de courtier mais qui a stoppé sa production cherchant à céder sa filiale française.  

5. L’avenir de la profession en question 

L’effet ciseau de tous ces évènements au même moment est considérable. Une baisse des transactions liée à la crise, des crédits plus difficiles à obtenir et des commissions divisées par deux en moyenne, dans banques qui cherchent à limiter leurs partenariats, autant dire que les courtiers vont devoir se réorganiser. L’impact sera certainement différent selon les régions et les plus fragiles pourraient même fermer le rideau. 

Voilà pourquoi, dans ce contexte, les honoraires des courtiers vont évoluer à la hausse. Et cela ne s’est pas fait attendre. En effet, des courtiers qui avaient décidé de casser le marché avec des frais courtage gratuits en se contentant de la commission bancaire, ont immédiatement revu leur offre avec des tarifs avec un minimum de 950 € même pour les courtiers sans agence comme Pretto ou Helloprêt à plus de 2 000 € dans les réseaux de franchisés avec agence comme VousfinancerMeilleurtaux, ACE, CAFPI ou Artémis courtage. Voir notre article de comparateur de courtier : lien

Les courtiers ne comptent pas en rester là et se regroupent en association comme l’APIC. Objectif, pérenniser les partenariats bancaires et faire entendre raison au gouvernement de l’inutilité de ces critères HCSF dans un marché français déjà très sécuritaire (moins de 1 % de défauts de paiement). 

Quoiqu’il en soit, le besoin des particuliers de recourir à un intermédiaire pour se faire accompagner et comparer les offres des banques est plus que jamais d’actualité. Le métier de courtier reste donc un métier d’avenir… pour ceux qui sauront faire face à ces difficultés temporaires ! 

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