Auteur : Paul VALLADE | Le 5 Octobre 2022
UNE BONNE NOUVELLE… DECEVANTE !
Les professionnels de l’immobilier et les candidats à l’acquisition espéraient une augmentation significative du taux d’usure en ce mois d’Octobre 2022 par la Banque de France mais la hausse appliquée ne fera que compenser celle des taux d’intérêts pratiqués par les banques.
Nous sommes donc repartis pour un trimestre délicat en matière de crédit immobilier.
EXPLICATIONS
Le taux d’usure sur 25 ans passe désormais à 3.05 % alors qu’il était à 2.57 % soit 0.48 points d’écart.
Cela peut sembler une bonne nouvelle mais les banques doivent continuer à répercuter la hausse des taux sur leurs prêts immobiliers. En ce début Octobre, les courtiers ont reçu les nouveaux barèmes de taux applicables par leurs partenaires bancaires et sans surprise, les taux d’intérêt marquent une hausse autour de 0.30 % à 0.40 %. Et comme par hasard, cela correspond quasiment à la hausse du taux d’usure que les banques se sont dépêcher d’intégrer dans leurs conditions.
Ceci étant, avec un OAT (Obligations assimilables au Trésor, indice du cout du financement sur le marché) autour de 2.50 %, les banques devraient déjà proposer des taux autour de 3 % hors assurance, ce que le taux d’usure trop bas ne leur permet pas de pratiquer.
Les établissements bancaires font donc toujours des efforts importants pour capter les bons dossiers en abandonnant leurs marges pour se récupérer sur la relation bancaire (domiciliation des salaires, moyens de paiement, placements, assurances).
En revanche, les profils dont les banques sont les moins friandes se voient proposer des taux autour de 2.90 % hors assurance, donc impossible à financer dans la pratique avec un TAEG (Taux Annuel Effectif Global qui comprend les intérêts, le coût de l 'assurance emprunteur, des frais de dossier) qui ne doit pas dépasser les 3.05 %.
Des solutions existent néanmoins comme l’emprunt à taux variable mais il faudra bien faire attention à choisir un taux capé, c’est-à-dire avec un plafond maximum en cas de hausse (le plus souvent +2% par rapport au taux initial). Cela permet de connaitre exactement la mensualité maximale si les taux continuaient à augmenter fortement.
RESULTATS
Certains dossiers bloqués par le taux d’usure ces dernières semaines ont une petite fenêtre pour être acceptés mais en allant très vite.
Les emprunteurs âgés de moins de 45 ans et disposant d’un bon dossier, sont toujours largement favorisés par les banques. En effet, les grille de taux les plus favorables sont appliquées pour les salaires les plus importants. D’autant que le cout de l’assurance emprunteur en étant jeune permet de passer sous le taux d’usure.
Nous constatons que la demande des candidats à l’acquisition est toujours soutenue malgré une actualité économique peu favorable. En effet, emprunter autour de 2 % représente un taux bas lorsque l’on a connu le début des années 2000 avec des taux à plus de 6 %. Aussi, lorsque l’on souhaite acheter, si l’on a la capacité d’emprunter, autant réaliser son projet. L’investissement immobilier est un placement solide dans la durée. Surtout que le prêt à taux fixe est prédominant en France et les ménages qui remboursent leurs prêts ne sont pas impactés par la hausse.
D’ailleurs, la demande pour la clientèle internationale sur Paris est en hausse ce qui démontre l’attrait de l’immobilier français comme placement ce qui maintient les prix sur les biens de qualité.
De manière générale, il est encore trop tôt pour évoquer une baisse des prix immobiliers significative. Le marché s’est surtout replié sur lui-même avec des transactions moins nombreuses et des vendeurs en position d’attente plutôt que de négociation.
Enfin, il est important de préciser que certaines enseignes bancaires ont mis à l’arrêt leur production de prêts immobiliers tant que le taux d’usure ne leur permet de pas de se constituer une marge suffisante en prêtant. Cela aura un impact sur les délais de traitement des dossiers dans les banques qui prennent toujours les dossiers à l’étude.
En résumé, nous recommandons d’être très attentif à votre capacité d’emprunt avant de vous lancer dans une démarche d’acquisition et cela encore pendant quelques mois. Nous anticipons que la production de crédit immobilier pourra reprendre plus normalement d’ici le 2ème trimestre 2023 sous réserve que l’évolution des taux d’intérêt se stabilisent.
L’indicateur à surveiller est l’inflation que les Banques Centrales combattent en augmentant leurs taux directeurs quittent à rentrer dans une période de récession. Dès qu’il y aura des signes de baisse durable, elles seront obligés de rebaisser les taux pour relancer la croissance.
Pour les plus opportuniste, cette période sera peut-être l’occasion de réaliser une belle affaire en face de vendeurs pressés…
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