Crédit immobilier : Que veut dire le saut de charge ?

Si vous comptez déposer une demande de prêt immobilier pour financer l'achat de votre future résidence principale, votre solvabilité sera étudiée par votre banque. Le saut de charge permet de calculer la capacité d’emprunt d’un ménage avec le taux d’endettement limité en général à 33% par les banques et le reste à vivre.


Comment définit-on le saut de charge ?

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier à crédit, vous entendez certainement parler de saut de charge, de taux d'endettement ou encore de reste à vivre. Focus sur ces expressions des banques qui définissent votre capacité d'emprunt et la faisabilité de votre projet immobilier.

Le saut de charge est la différence entre le montant que vous paierez en tant que futur emprunteur pour vous loger avant la souscription du prêt (loyers pour un locataire ou mensualités de crédit si vous êtes déjà propriétaire) et le montant de votre loyer actuel.

Le taux d'endettement

Le taux d’endettement est la différence entre vos revenus nets et le montant des mensualités d’emprunt à rembourser. Il correspond à votre capacité d’emprunt. En décembre 2019, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a demandé aux banques de ne pas dépasser un niveau d’endettement de 33%.

 

Le reste à vivre

Le reste à vivre correspond quant à lui au revenu réellemeent disponible, après avoir payé votre ou vos mensualités de crédit pour faire face à vos dépenses courantes (nourriture, transport, habillement, assurances, école, ...). Plus vos revenus mensuels sont faibles, plus le taux du reste à vivre devra être important. Un reste à vivre faible peut être un motif de refus de prêt.

 

Un saut de charge idéal : une mensualité inférieure au montant du loyer

Le saut de charges doit rester dans des proportions raisonnables et en adéquation avec vos revenus pour être accepté par la banque. L’idéal étant une mensualité inférieure au montant du loyer. Ou qui s’en écarte peu.

Calcul d'un saut de charge

« Si Vous gagnez 2 500€/mois et que vous payez actuellement un loyer de 650€, il vous reste 1 850€ pour assumer les autres dépenses du mois, explique Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia.fr. La mensualité de votre futur prêt immobilier sera de 750€, soit un taux d'endettement de 30% et un reste à vivre de 1 750€. » Dans ce cas, vous êtes en capacité d'assumer un saut de charge de 100€/mois si votre situation financière est jugée saine par l’établissement de crédit (pas de découvert bancaire ; épargne, même faible).

Attention au saut de charge trop important

« À l'inverse, la banque rechignera à accorder le financement à un emprunteur qui passe d'un loyer de 700€ à une mensualité de crédit de 1 000€ sans bénéficier d'une augmentation de salaire suffisante », poursuit l'experte.

Dans ce cas, le risque d'impayés est trop élevé, ce qui justifie souvent un refus de prêt, sans compter le déséquilibre budgétaire pour le client qui peut conduire au malendettement, et dans le pire des situations au surendettement. L'appréciation se fait au cas par cas, au regard du taux d'endettement et du reste à vivre.