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Investissement locatif : Soyez exigeant, autant que pour votre propre habitation !

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Paul VALLADE, spécialiste du crédit immobilier chez VR Finance, nous livre 4 conseils avant de signer l’achat d’un investissement locatif : 

1) Avez-vous bien le profil investisseur demandé par les banques ?

 Beaucoup de personnes souhaitent investir dans l’immobilier en pensant devenir rentier rapidement, surtout après avoir lu ou visionné sur internet des commentaires de soi-disant « coachs » qui leur promettent de devenir riche très simplement grâce à l’investissement locatif.

 Se constituer un parc locatif nécessite un investissement personnel important en temps, connaissances et moyens. Il faut également des ressources financières solides car la plupart des achats se font à crédit.

 La légende qui veut que « ça s’autofinance » n’engage que ceux qui l’écoutent et ne convainc pas les banquiers. En effet, un problème avec un locataire ou des travaux importants à réaliser et c’est la panique financière pour les plus fragiles.

 Ce sont d’ailleurs ceux qui ont le moins d’épargne ou de revenus qui se lancent dans les projets les plus hasardeux en espérant atteindre le graal.

 Dans tous les cas, l’obtention du crédit immobilier est la première grande barrière à la réalisation de ce projet. En effet, les banques ne prêtent qu’à un certain type de profil de clients dit « investisseurs ».

 Le profil investisseur peut correspondre à un client déjà propriétaire de sa résidence principale (avec ou sans crédit en cours) ou un locataire mais disposant d’au moins 20 % en épargne du prix d’achat du bien à financer. Il va sans dire que la situation professionnelle sera étudiée avec un certain niveau de revenus minimum permettant de rester raisonnable en taux d’endettement (en général au moins 36 k€ nets par an pour un célibataire et 45 k€ nets par an pour un couple). Ces ratios ne sont pas figés et peuvent varier en fonction de l’épargne existante, de l’existence d’autres prêts et de la qualité de gestion des comptes courants par exemple.

Bon à savoir, le fameux 33 % d’endettement n’est pas la règle pour le locatif et pour les personnes déjà propriétaires. Il arrive souvent que des taux de plus de 40 % soient accordés pour les meilleurs profils.

2) Moins d’apport personnel il y a, mieux c’est !

L’avantage de l’investissement locatif réside dans le crédit immobilier. En effet, s’il fallait impérativement acheter comptant un bien immobilier pour du locatif même ceux qui pourraient se le permettre ne le feraient pas forcément.

Entre un achat comptant immobilier avec 8 % de frais de notaire à rentabiliser, un ou des locataires à gérer avec le risque qui s’en suit ou placer la même somme sur un contrat d’assurance-vie sans frais d’entrée, aucune gestion et à rendement équivalent après impôts, la question peut se poser…

En revanche, le levier de l’investissement locatif en le faisant à crédit avec un locataire qui va rembourser une bonne partie de l’emprunt, est un moyen très efficace de se constituer un patrimoine à terme.

Par ailleurs, les intérêts d’emprunt, cotisations d’assurance emprunteurs sont déductibles fiscalement des revenus fonciers. C’est donc plus que conseillé de faire ce type d’opération à crédit et avec le moins d’apport personnel possible.

Les rendements actuels sont de toute façons très faibles ( de 2 % à 5 % selon les grandes villes et encore avant impôts). Un rendement très élevé peut cacher un marché immobilier difficile avec peu de demande locative et une valorisation du bien aléatoire.

Le seul vrai rendement de votre investissement sera celui qui arrivera réellement sur votre compte en banque !

Ne visez donc pas uniquement le rendement et faites cet achat à crédit impérativement si vous le pouvez.

3) Attention aux sirènes de la défiscalisation

La première volonté des personnes souhaitant faire un investissement locatif dans le neuf est de réduire leurs impôts. Eh oui, les Français ne supportent pas de payer des impôts mais ne disent rien lorsqu’ils sont pris en charge médicalement à 100 % par la sécurité sociale.

Or, on ne peut pas dire qu’en France l’investissement locatif soit privilégié. En effet, depuis François Hollande, les revenus fonciers sont considérés comme vos revenus du travail, ce qui a déjà été un coup de massue. Sauf que cela ne s’arrête pas là, il faut aussi rajouter les prélèvements sociaux (CSG CRDS) de 17.2 % !

Pour les plus imposés, cela réduit de façon drastique le rendement voire le rend confiscatoire.  Raison pour laquelle, il faut déduire le plus de charges possibles au niveau de la déclaration des revenus fonciers comme évoqué plus haut.

Seule niche que le gouvernement a souhaité conservé, l’investissement locatif dans le neuf (en VEFA, vente en état futur d’achèvement) avec une des lois de défiscalisation la plus répandue : la loi Pinel. Le principe est simple, acheter dans le neuf pour investir est très cher avec une rentabilité plus faible que dans l’ancien. Or, le gouvernement a besoin de créer de nouveaux logements pour répondre à la demande. Afin de motiver les investisseurs et aider les promoteurs à vendre leur programme, la loi permet une réduction d’impôt à hauteur de 12 % à 21 % en contrepartie de la durée de détention (6 à 12 ans) et en respectant un plafond de loyer.

Sur le papier, cela peut être intéressant mais trop d’investisseurs ne le font qu’en vue de réduire leurs impôts et en omettant qu’ils achètent avant tout un bien immobilier !

Beaucoup de particuliers ont d’ailleurs eu des difficultés à louer leur bien ce qui a annulé la réduction d’impôts et ont du vendre en perte un bien surévalué à l’achat.

Attention donc à la valeur réelle du bien que vous achetez par rapport au marché existant (pas au-delà de 15 %) car lorsque vous le vendrez, il sera au prix de l’ancien. Certes les frais de notaire sont moins élevés que dans le neuf mais le loyer à respecter le sera aussi et il peut être difficile à valoriser un bien dans un programme dédié au locatif comme c’est souvent le cas.

Analysez bien votre capacité à respecter la durée de location obligatoire car en cas de revente avant si vous avez un coup dur, vous perdrez non seulement sur la valeur du bien mais il faudra rendre l’économie d’impôts !

En résumé, ne faites pas un achat locatif uniquement dans l’esprit de payer moins d’impôts et n’écoutez pas certains vendeurs de défiscalisation uniquement intéressés par leur commission mirobolante.

Quelquefois, le meilleur placement est tout simplement de payer ses impôts...

4) Soyez vigilants et surtout, soyez aussi exigeant que pour votre habitation personnelle

Si vous êtes convaincu par le vendeur de défiscalisation ou l’agent immobilier de faire cet investissement locatif qui s’autofinancera sans problème et trouvera un locataire en quelques heures, chassez de votre tête que vous investissez pour y mettre en locataire et analysez ce bien comme si vous deviez l’habiter vous-même.

Si vous n’achèteriez pas ce bien pour y vivre, alors pourquoi quelqu’un d’autre y habiterait ?

Publié le 25/06/2018 16:00

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