Tout savoir sur les tendances et évolutions du marché immobilier en 2021
L'année 2020 a été une période inédite autant socialement qu'économiquement. Le secteur de l'immobilier a du s'adapter à de nombreuses conditions imposées par le gouvernement pour le bien de son activité.
Faisons un bilan de cette année 2020 et étudions ensemble les tendances pour le marché immobilier en 2021 ainsi que les principaux changements dont il faudra tenir compte pour votre projet immobilier.
Evolution du marché immobilier en 2020
Comme tous les secteurs, le marché a dû s'accomoder à différentes périodes compliquées pour concrétiser des transactions immobilières.
Les confinements ont ralenti fortement l'avancée des projets que cela concerne un achat ou une vente. De plus, les acquéreurs ont du respecter drastiquement les contraintes du HCSF en matière d'octroi de prêt (sujet abordé ci-dessous : "quelles sont les prévisions de l'immobilier en 2021 ?").
Après des ventes records sur l'année 2019, le marché a finalement bien résisté en termes de transactions. Les notaires prévisualisent pas loin d'1 million de transactions dans l'immobilier ancien contre 59 000 de plus l'année précédente. Voici un schéma détaillé du nombre de transactions de logements anciens cumulé d'après notaires-Insee en France (hors Mayotte) :
L'année n'étant pas encore terminée, les chiffres restent, malgré tout, assez corrects dans ce contexte inédit.
Des taux relativement bas
D'après Crédit Logement/CSA, le taux moyen a connu son plus gros rebond à la fin du premier confinement. En effet, entre avril et mai, celui-ci a subi une augmentation de 8 points passant de 1.17% à 1.25%.
Cependant, le taux de crédit (hors assurance et coût des sûretés) ont diminué progressivement dès la fin du 2nd trimestre (1.20% en novembre contre 1.21% en octobre).
Les taux continueront à rester bas jusqu'en 2021, mais les réglementations fixées par le HCSF se sont avérées compliquées pour un bon nombre d'acquéreurs souhaitant acheter. Les nouvelles conditions vont permettre de contrebalancer les anciennes mesures.
Quelles sont les prévisions de l'immobilier en 2021
Les dispositifs d'aide au logement ou des contraintes vont venir influencer les tendances d'évolution du marché avec plusieurs changements prévus. Voici un aperçu des principales modifications à retenir pour votre projet immobilier en 2021.
Nouvelles décisions du HCSF pour les crédits immobiliers
Depuis le 17 décembre 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière a annoncé un allègement des conditions d'octroi des crédits immobiliers :
- Une durée maximum d'emprunt prolongée dans certains cas de 2 ans passant ainsi de 25 à 27 ans
- Un taux d'endettement maximum de 35% contre 33%
- Une restriction du volume de dérogation passant de 15% à 20%
Les limites fixées il y a 1 an avaient pour objectif de limiter le surendettement des ménages. Cela permettait aux autorités financières d'afficher une certaine sérénité face à un marché français du logement en pleine croissance. L'assouplissement rentré en vigueur mi-décembre 2020 vise en particulier à aider les primo-accédants (1er achat immobilier).
Nouvelle réforme de la taxe d'habitation
Après des réductions progressives depuis 2018, le gouvernement a prévu une suppression totale et définitive de la taxe d'habitation seulement sur les résidences principales. Pas loin de 80% des contribuables n'ont pas payé la taxe d'habitation pour leurs logements dans lesquels ils habitent depuis le 1er janvier 2020. Cette supression est maintenue pour 2021.
Pour les 20% des foyers fiscaux restants, un allègement de 30% sera réalisé en 2021. Si les perspectives sont maintenues, plus aucun foyer ne paiera de taxe d'habitation sur sa résidence principale.
Nouveau calcul de la CAF pour le droit aux APL
Plusieurs fois reporté, le nouveau calcul des APL est initialement prévu au 1er janvier 2021. L'aide personnalisée au logement sera calculée sur la base des ressources des 12 derniers mois, et non plus sur la base des ressources d'il y a 2 ans.
Pour les 20% des Français bénéficiant de l'APL, cela peut amener des changements plus ou moins importants en fonction des évolutions de revenus qui ont eu lieu entre 2018 et 2020.
Prolongation du PTZ jusqu'à fin 2022
La ministre en charge du logement, Emmanuelle Wargon, a souhaité maintenir le prêt à taux zéro (PTZ) jusqu'au 31 décembre 2022. Cette aide financière destinée à aider les primo-accédants à devenir propriétaire de leur résidence principale devra tenir compte d'un nouveau calcul de l'éligibilité. Globalement, les revenus ne se feront plus sur N-2 mais sur les revenus de l'année de l'émission de l'offre de prêt.
Retrouvez toutes nos informations sur le prêt à taux zéro (PTZ).
Nouvel aide du prêt patronal d'Action Logement
En plus du PTZ, il est désormais possible de profiter d'autres aides pour financer plus aisément l'achat de votre bien immobilier.
En effet, le prêt patronal d'Action Logement (1% du logement) permet de financer une partie de votre acquisition à moindres frais. Depuis 2020, les modalités ont changé et perduront jusqu'à 2021.
- Un doublement du montant d'emprunt possible
- Un faible taux d'intérêt nominal annuel : taux fixe à 0.50% (hors assurance obligatoire)
- Jusqu'à 40 000€ d'emprunt
- Cumulable avec un "crédit travaux" et le "prêt d'accession sociale" sur le même bien immobilier après acquisition
Retrouvez tous les renseignements sur le prêt patronal d'Action logement.
Prolongement de la Loi Pinel jusqu'en 2024
Le dispositif de la loi Pinel qui permet de réduire ses impôts en achetant de l'immobilier neuf pour le louer sous certaines conditions sera toujours disponible à l'identique en 2021.
Certes, il restera prolongé jusqu'à fin 2024 mais les avantages fiscaux seront progressivement réduits à partir de 2020. Il est donc envisager d'investir avant fin 2021.
Retrouvez tous nos conseils sur la loi Pinel.
Quels sont les pronostics du marché immobilier en 2021
Certaines questions subsistent sur l'évoluation du marché immobilier en 2021. Il est avant tout préférable de bien se renseigner pour prendre les bonnes décisions concernant tous projets immobilier, achat ou vente.
Les taux de crédit immobilier en 2021
Le ministre de l'Économie et des finances, Bruno Le Maire, a insisté sur cette volonté de maintenir un crédit immobilier dynamique et sain. L'assouplissement de la durée et du taux d'endettement permettront dès à présent aux banques de desserrer légèrement leurs critères d'octroi et de favoriser les primo-accédants à l'achat de leurs premiers biens.
Si les taux continuent à baisser, les conditions pourront devenir nettement intéressantes pour étudier l'opportunité de faire un rachat de crédit immobilier à un meilleur taux. Pour les ménages qui souhaitent faire de plus amples économies sur leurs prêts, ces dernières pourront rénégocier leurs crédits et profiter de ces taux avantageux.
Évolution du marché immobilier en 2021
Si nous échappons à une 3ème vague et que les taux restent bas, il faudra donc s'attendre à une hausse des prix de l'immobilier. Cependant, il n'est pas certain que les prix connaissent un écart très élevé par rapport à l'année 2020. D'une part, parce que les prix actuellement très élevés rendent difficile le processus d'achat d'un bien immobilier et d'autre part car les taux ne résulteront pas en une explosion des prix, d'autant plus avec un contexte économique ne facilitant pas l'emploi.
Concernant les secteurs touchés par la crise sanitaire, les établissements bancaires seront encore plus vigilants sur les profils des emprunteurs. Si nous prenons l'exemple d'un restaurateur ou d'un professionnel de l'événementiel souhaitant faire une demande de prêt, la banque examinera miticuleusement le dossier avant d'octroyer un éventuel crédit.
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